Lexique du viager

Arrérages :
Montant de la rente. Les arrérages peuvent être mensuels, trimestriels, semestriels ou annuels, mais ils sont le plus souvent mensuels.

Bouquet :
Somme variable versée au comptant par l’acquéreur. Cette somme peut représenter de 0 à 50 % du prix. Le solde est converti en rente viagère calculée en fonction de l’âge du ou des crédirentiers.

Contrat aléatoire :
Le contrat de rente viagère figure, comme les contrats d’assurances, les jeux et le pari, dans les contrats dits « aléatoires » prévus par les articles 1964 à 1983 du Code civil (en l’absence d’aléa, la nullité du contrat peut être prononcée).

Crédirentier :
Personne qui perçoit la rente viagère. C’est « le vendeur ». Ce peut être une ou plusieurs personnes, disposant ou non de liens familiaux. Les cas les plus fréquents sont la personne seule ou le couple, mais il est tout à fait possible que ce soit des membres d’une même famille (sœurs, par exemple) ou des amis (couple de même sexe, par exemple). Le crédirentier ne peut jamais être une personne morale.

Charges locatives (ou de copropriété) :
elles sont à la charge du vendeur.

Débirentier :
Personne qui paie la rente viagère. C’est « l’acheteur ». Ce peut être une personne physique, mais il est aussi possible que ce soit une personne morale. Une SCI peut parfaitement être débirentière.

Frais d’acquisition :
Ensemble des frais et droits consécutifs à l'établissement d'une vente immobilière. Les frais d'acquisition sont constitués pour l'essentiel de différents droits, taxes, impôts et frais d'obtention de pièces administratives, et pour une part moins importante par les honoraires du notaire. Les frais d'acquisition sont réduits lorsqu'il s'agit d'un bien à usage d'habitation (environ 9 à 13%), et pleins lorsqu'il s'agit d'immobilier à usage professionnel (environ 20% ou TVA). Ils sont dus par l’acquéreur. Les honoraires de l’agence peuvent être soit à la charge du vendeur, soit à la charge de l’acquéreur, soit répartis entre les deux selon les choix des parties.

Frais de notaire :
Appellation courante, mais impropre : voir « Frais d’acquisition »

Hypothèque :
En cas de vente en viager, ce n’est pas l’hypothèque qui garantie le paiement de la rente. On lui substitue un privilège de vendeur assorti d’une clause résolutoire. Un mois après un commandement à payer resté sans effet, la vente peut être résolue de plein droit par le juge.

Indexation :
L’indexation de la rente est obligatoire. Elle consiste à revaloriser périodiquement le montant de la rente en fonction d’un indice. L’usage conduit à une indexation annuelle, à la date anniversaire du contrat, et l’indice le plus couramment utilisé est l’indice mensuel des prix à la consommation publié par l’INSEE.

Nullité du contrat :

• « Tout contrat de rente viagère créé sur la tête d’une personne qui était morte au jour du contrat ne produit aucun effet » (article 1974 du Code Civil)
• « Il en est de même du contrat par lequel la rente a été créée sur la tête d’une personne atteinte de la maladie dont elle est décédée dans les vingt jours de la date du contrat » (article 1975 du Code civil)

Plus-value :
La fiscalité est la même en matière de viager que pour tout autre type de vente immobilière. Il n’y a pas de plus-value si le bien vendu est la résidence principale depuis au moins deux ans, ou si le vendeur est propriétaire depuis plus de 22 ans (16 ans en réalité, avec les abattements et les coefficients d’érosion monétaire).

 

Rente :
Somme payée par le débirentier mensuellement, ou trimestriellement, ou semestriellement, ou annuellement. La rente bénéficie d’un abattement fiscal de 60 % jusqu’à 69 ans, et de 70 % à partir de 70 ans. L’abattement fiscal appliqué est celui qui est acquis à la date de la signature de la vente.

 Revente :
Le débirentier peut revendre son bien du vivant du crédirentier sans qu’il soit nécessaire de le faire intervenir à l’acte. L’acquéreur initial reste responsable du paiement des arrérages, mais il lui revient de se garantir contre le risque de défaillance du sous-acquéreur en faisant inscrire son privilège de vendeur sur le bien immobilier revendu.
On estime que 20 % environ des ventes en viager sont des reventes.

Taxe d’habitation :
Elle est due par l’occupant.

 

Taxe foncière :
À la charge du débirentier, à l’exception et sauf convention contraire, de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères qui reste à la charge de l’occupant.

 

Usufruit :
La jouissance de l’usufruit appartient au vendeur, ce qui s’applique rarement au viager, car l’usufruit est remplacé par un droit d’usage et d’habitation réservé exclusivement au crédirentier. En cas de libération volontaire du bien par le crédirentier pendant la durée du contrat, la rente se trouve majorée suivant un taux déterminé à l’acte de vente.

 

Viager :
Terme employé pour évoquer une opération limitée « au temps de la vie »

Valeur réelle :
Valeur qui est déterminée lors de l’estimation.

Valeur résiduelle (ou valeur vénale) :
Valeur réelle minorée de l’abattement proportionnel à l’âge, au nombre et au sexe du ou des crédirentiers.

 Valeur vénale :
Voir valeur résiduelle.

QU'APPELLE-T-ON FRAIS DE NOTAIRE REDUITS?

Dans une transaction normale les divers frais sont pris en charge par l'acquéreur : droits de mutation (autour de 5%), pièces administratives (quelques centaines d'euros), rémunération du notaire (environ 1%).

Ces mutations concernent les logements achevés depuis plus de cinq ans.

Si le logement est achevé depuis moins de 5 ans, il se trouve que l'acquéreur n'a plus à payer pratiquement que les frais de notaire.

L'impôt est en réalité payé pour ces logements là par le vendeur.

Le vendeur verra le bien vendu taxé à la valeur ajoutée immobilière.

Lorsqu'il vend son bien il doit y inclure la T.V.A..

Le seul avantage du système est que ce vendeur lorsqu'il payera la T.V.A. au fisc déduira la T.V.A. qu'il aura lui-même payée pour la construction.

Pour une vente à 200.000 euros par exemple, la T.V.A. calculée au taux de 19,60% représente 32.776 euros.

En brut, il revient donc au vendeur qui vend à ce prix là 167.224 euros.

Cependant, si le vendeur à versé aux entreprises qui ont construit sa maison 25.000 et quelque euros de T.V.A., ils seront déduits.

Il restera donc après la vente, le prix de 200.000 euros diminué d'un montant de T.V.A., obtenu par différence.

Il est bien évident que le vendeur doit pouvoir justifier la T.V.A. payèe aux entreprises. Cette justification apparaît avec le production des factures.

Il faut également savoir que seule la première vente faite dans un délais de cinq ans depuis l'achèvement est sous le régime de la T.V.A. immobilière.

Parfois peut se poser le problème de la date d'achèvement.

L'achèvement correspond à l'habitabilité.

Pour le prouver, le contribuable peut simplement faire valoir qu'il a commencé à habiter l'immeuble par sa consommation d'eau, d'électricité, de téléphone, etc...

Là encore, les factures sont nécessaires.

Est-ce que ce système est pénalisant pour les vendeurs?

Pas forcément. Il suffit d'en connaître l'existence pour calculer son prix de vente en fonction.

Cela ne signifie donc pas forcément une économie pour l'acheteur.

Il est bon cependant que le système soit connu.

 

Source : Mensuel L'activité Immobilière - n° 653 Novembre 2005